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海安市既有建筑安全管理辦法

第一條 為了加強既有建筑安全管理，保障既有建筑使用安全，保護公民、法人和其他組織的人身、財產安全，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》《建設工程質量管理條例》《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《城市危險房屋管理規定》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內既有建筑的安全管理，包括既有建筑使用、安全鑒定、改擴建及裝飾裝修、白蟻防治、建筑外飾及幕墻、重點設施設備（含消防設施等）維護、危險建筑治理、應急處置等與建筑安全使用密切相關的各個環節。

既有建筑一般是指已建成并投入使用的建筑，包括居住建筑、工業建筑以及學校、醫療衛生機構、文體場館、車站、商場、賓館、飯店、集貿市場、養老和福利機構、宗教活動場所等諸多類型的公共建筑。

既有建筑消防、抗震、防雷安全和電梯、供電、供水、供氣等設施設備的使用安全管理，依照有關法律、法規規定執行。

軍隊既有建筑、宗教活動場所既有建筑、文物保護建筑、古建筑的使用安全管理，作為生產經營單位設施的既有建筑使用安全管理，法律法規另有規定的，從其規定。

第三條 既有建筑使用安全管理遵循屬地管理、規范使用、預防為主、防治結合、確保安全的原則。

第四條 區鎮人民政府、街道辦事處負責屬地既有建筑使用安全管理工作的統一領導和綜合協調，統籌協調既有建筑使用安全管理工作，應當建立既有建筑使用安全常態化、網格化巡查制度，組織實施屬地危險既有建筑治理和應急處置等工作。加強既有建筑管理隊伍建設，配齊技術力量，保障既有建筑安全管理工作順利開展，加快建立“責任人自查、基層網格排查、部門聯查、第三方專業檢查、政府督查”的常態化安全隱患排查機制，將既有建筑安全排查、危險建筑定期檢查以及特定條件下的既有建筑安全專項檢查有機結合。可以通過購買公共服務、組建專業巡查隊伍等方式，開展既有建筑使用安全巡查工作。依法及時處置正在使用的違法建筑，消除安全隱患。

第五條 市應急管理局負責既有建筑安全的綜合監管工作。

市住房和城鄉建設局負責本市行政區域內既有建筑使用安全工作的統一指導；負責既有建筑安全鑒定管理。牽頭擬訂城鎮既有建筑安全管理政策，組織推進市區危房解危；指導、督促區鎮做好農村危房改造工作；組織對區鎮、街道既有建筑危房安全排查、解危工作進行考核。負責對已辦理施工許可證的房屋建設施工、建筑安裝、建筑裝飾裝修等安全生產監督管理工作，并檢查該工程項目安全生產標準化工作開展情況；負責指導區鎮街道農民住房建設安全工作。

市城市管理局負責依法制止和查處危害既有建筑使用安全行為；負責實施既有建筑住宅室內裝飾裝修活動監督管理工作，對裝飾裝修人或裝飾裝修企業在既有建筑住宅室內裝飾裝修活動中違法違規行為實施行政處罰權和相應的行政強制權。指導區鎮人民政府、街道辦事處、物業企業對既有建筑裝飾裝修監管。對危險房屋治理需要使用住宅專項維修資金的，應在管理規定范圍內提供便利。

市行政審批局負責既有建筑改造、裝飾裝修工程應當辦理建筑工程施工許可證的審批。

市財政局（國資辦）負責既有建筑使用安全管理工作經費納入財政預算，用于既有建筑使用安全巡查普查、既有建筑安全鑒定、危險既有建筑治理和應急處置、信息化建設等工作經費保障。負責屬于國有既有建筑危房的資產處置工作。

市自然資源和規劃局負責改制企業的國有土地資產處置工作；協調指導全市歷史文化街區、歷史建筑的保護修繕工作；負責對既有住宅室內裝飾裝修活動中涉及搭建建筑物、構筑物以及改變外立面，在非承重外墻上開門窗等行為是否符合規劃條件的技術審查工作。

第六條 公安、消防、市場監督管理等部門應當按照各自職責，做好既有建筑使用安全管理相關工作，實施專項監督管理。

第七條 教體局、衛健委、文廣旅局、交運局、商務局、民政局、民宗局、供銷社等部門應當按照各自職責，督促學校、文體場館、醫療衛生機構、景區、車站、商場、賓館、飯店、集貿市場、養老服務機構、兒童福利機構、宗教活動場所等公共場所的既有建筑所有權人、管理單位定期進行既有建筑安全檢查（鑒定或檢測）和維護，及時消除使用安全隱患。

第八條 市融媒體中心負責既有建筑使用安全宣傳納入社會公益性宣傳范疇，利用報紙、電視、廣播和新興媒體，廣泛開展安全生產宣傳教育活動。住房和城鄉建設局、區鎮人民政府、街道辦事處應當組織開展宣傳教育，普及既有建筑使用安全知識，提高社會公眾安全使用既有建筑的意識。

第九條 任何單位和個人有權對違反本辦法的行為進行投訴、舉報。

對在既有建筑使用安全管理工作中做出顯著成績的單位和個人，由市人民政府或者住房城鄉建設部門予以表彰、獎勵。

第十條 既有建筑所有權人為既有建筑使用安全責任人。

既有建筑屬于國家或者集體所有的，其管理單位為既有建筑使用安全責任人。

既有建筑所有權人下落不明或者既有建筑權屬不清的，既有建筑使用人先行承擔既有建筑使用安全責任；沒有既有建筑使用人的，管理單位先行承擔既有建筑使用安全責任。

第十一條 既有建筑使用安全責任人承擔下列既有建筑使用安全責任：

（一）按照設計用途、建筑物使用性質以及既有建筑權屬證明記載的既有建筑用途合理使用既有建筑或者監督使用人使用既有建筑；

（二）按照規定實施既有建筑裝飾裝修改造；

（三）滅治白蟻；

（四）按照規定委托既有建筑安全鑒定；

（五）檢查、維修既有建筑，及時治理安全隱患；

（六）治理危險既有建筑；

（七）采取保障既有建筑使用安全的其他必要措施。

既有建筑使用人應當合理、審慎使用既有建筑，發現既有建筑及其附屬設施出現變形、白蟻危害、建筑幕墻和外墻外保溫系統脫落等險情的，立即告知既有建筑使用安全責任人。既有建筑使用人應當配合既有建筑使用安全責任人履行既有建筑使用安全義務。

第十二條 既有建筑共用部位實行委托管理的，其安全檢查和修繕維護，由受委托的物業服務企業或者其他管理單位按照約定實施，并建立相應的管理檔案。未實行委托管理或者委托管理約定不明確的，由既有建筑使用安全責任人負責承擔。

第十三條 建設單位應當按照有關法律、法規的規定以及合同的約定，承擔保修期間既有建筑質量缺陷的保修和治理責任，但因使用不當、第三方侵權行為造成的損壞除外。

第十四條 無需申領建筑工程施工許可證的既有建筑結構改造，禁止實施下列危害或者可能危害房屋結構安全的行為:

(一)裝飾裝修拆改建筑的基礎、墻、柱、主梁及屋架等主要承重構件、抗震措施、防火措施的;

(二)超過設計標準增大荷載的;

(三)未采取安全保障措施，緊鄰或者穿越房屋基礎進行深基坑、地下工程等施工的;

(四)法律、法規禁止的其他行為。

第十五條 既有建筑改、擴建工程（含裝飾裝修、建筑保溫、改變用途），應按相關規定進行建設工程消防設計審查、驗收（抽查）,未經審查或審查不合格的，不得擅自施工；未經消防驗收或驗收（抽查）不合格的，不得使用。

第十六條 利用既有建筑改造為人員密集場所的，在辦理營業或開業手續前，經營人應提供建筑安全評估（鑒定）意見或報告，作為場所合法使用證明材料留存備查，區鎮、街道，住建局、公安局、應急管理局、城管局等相關部門應加強監管。

第十七條 既有建筑所有權人、使用人對住宅裝飾裝修時，按《海安市既有住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定執行。

第十八條 建筑交付使用時，建設單位應當將建筑質量保證書、使用說明書中的主要承重構件、抗震防火結構、設計使用年限、樓（屋）面最大荷載等事項和白蟻預防質量保證、建筑幕墻使用維護說明、外墻外保溫系統保護說明等信息予以書面告知。

既有建筑使用安全責任人有權向城建檔案機構、建設單位、物業服務企業查詢既有建筑主要承重構件、設計使用年限、樓（屋）面最大荷載、既有建筑結構改造等事項和白蟻預防質量保證、建筑幕墻使用維護說明、外墻外保溫系統保護說明等信息，有關單位和個人應當配合查詢。

既有建筑轉讓或者出租時，既有建筑所有權人應當將既有建筑結構改造、既有建筑安全鑒定和危險既有建筑治理情況等基本事項，在既有建筑買賣合同、租賃合同中注明或者以其他方式書面告知受讓人或者承租人。

第十九條 既有建筑使用安全責任人、使用人發現既有建筑蟻害的，應當及時向白蟻防治管理機構報治。白蟻防治管理機構應當組織白蟻防治單位實施白蟻滅治工作，既有建筑使用安全責任人、使用人應當予以配合。

第二十條 白蟻防治管理機構應當對白蟻防治單位的防治質量、技術規范、藥物安全等進行監督管理，定期檢查并組織滅治。

第二十一條 使用建筑幕墻或者外墻外保溫系統的既有建筑，既有建筑使用安全責任人應當加強對建筑幕墻或者外墻外保溫系統的安全檢查和維修、養護，發現建筑幕墻或者外墻外保溫系統存在破損、脫落等安全隱患的，應當采取相應防護措施。

第二十二條 市應急管理局、市資源規劃局、市住房和城鄉建設局、市城市管理局、市消防大隊等部門行使下列既有建筑使用安全監督職權，有關單位和個人應當配合：

（一）檢查、查處危害既有建筑使用安全行為時，可以勘查現場，調閱有關資料，向有關單位和人員了解情況；

（二）接到危害既有建筑使用安全行為的投訴、舉報時，及時到現場進行調查，制止正在實施的違法行為；

（三）發現既有建筑存在危險情形且影響公共安全的，立即采取措施排除險情。

第二十三條 市住房和城鄉建設局建立既有建筑使用安全信息管理系統。既有建筑使用安全信息管理系統與各相關行政許可機關的行政許可信息系統互聯互通，實現信息共享。

第二十四條 市住房和城鄉建設局建立既有建筑使用安全普查制度，將普查情況錄入既有建筑使用安全信息管理系統。重點排查公共場所、人員密集場所：超過設計使用年限，超負荷使用、擅自變更建筑用途和使用功能的；違規改擴建裝飾裝修的；地基基礎或主體結構構件出現沉降、裂縫、變形、損壞、腐蝕等異常情況的；建筑外墻飾面剝落、建筑外墻保溫層面開裂損壞，建筑內外裝飾構件松動的；建筑消防設施未按標準配置、設置或未保持完好有效的。

市住房和城鄉建設局、市資源規劃局、市城市管理局、市行政審批局等部門及時將既有建筑使用安全監督檢查情況和違反本辦法規定的行為信息錄入既有建筑使用安全信息管理系統。 

第二十五條 既有建筑安全鑒定由具備相應資格的鑒定機構負責。市住房和城鄉建設局應當根據國家和省有關規定，通過建立健全既有建筑安全鑒定機構誠信體系建設、完善行業準入和退出機制等方式，加強既有建筑安全鑒定機構的管理，推進既有建筑安全鑒定工作市場化。

第二十六條 有下列情形之一的，應當委托鑒定機構進行既有建筑安全鑒定：

（一）超過既有建筑設計使用年限，需要繼續使用的；

（二）遭受地面沉陷、地震、臺風、洪澇等重大自然災害損壞，或者因火災、爆炸等事故造成一定區域內既有建筑受損，需要繼續使用的；

（三）未辦理竣工驗收手續已投入使用，不能確定其安全性的；

（四）存在超負荷使用、擅自變更建筑用途和使用功能；

（五）因施工、堆物、撞擊等行為，導致既有建筑出現裂縫、變形、不均勻沉降等現象，需要繼續使用的；

（六）公共場所既有建筑超過既有建筑設計使用年限一半或者改變原設計用途影響公共安全，并且五年內未作既有建筑安全鑒定的；

（七）在農村宅基地上自建的既有建筑用于出租、改變用途，并且涉及公共安全的；

（八）市相關部門、區鎮人民政府（街道辦事處）組織專家初步鑒定認為存在安全隱患時，發放隱患通知書，并明確應鑒定處理的；

（九）其他依法應當進行既有建筑安全鑒定的。

前款規定的既有建筑安全鑒定，應當整體委托鑒定。其中，第二項的鑒定由既有建筑所在地的區鎮人民政府、街道辦事處委托；第四項、第五項的鑒定由行為實施人委托；其他項的鑒定，由既有建筑使用安全責任人委托。

既有建筑所在地的區鎮人民政府、街道辦事處發現既有建筑存在應當委托鑒定情形的，應當及時通知既有建筑使用安全責任人或者相關責任人委托鑒定。緊急情況下，區鎮人民政府、街道辦事處應當主動協助既有建筑使用安全責任人或者相關責任人委托鑒定。

有本條第一款規定情形的既有建筑辦理交易過戶，或者辦理特種行業、娛樂場所、電影院、消防、戶外廣告設置、大型群眾性活動等行政許可事項時，有關部門應當書面告知申請人委托既有建筑安全鑒定。

第二十七條 建筑幕墻或者外墻外保溫系統出現下列情形之一時，既有建筑使用安全責任人應當委托鑒定機構進行安全鑒定：

（一）自竣工驗收合格之日起，每使用十年的；

（二）建筑幕墻面板、連接構件或者局部墻面等出現異常變形、脫落、爆裂等現象的；

（三）外墻外保溫系統出現異常外凸、開裂、脫落等現象的；

（四）遭受自然災害等突發事件造成損壞的；

（五）相關既有建筑主體結構經鑒定存在安全隱患的；

（六）其他依法應當進行安全鑒定的。

第二十八條 因工程建設造成既有建筑出現裂縫、變形、不均勻沉降等異常現象造成損壞的，建設單位應當承擔治理修復、賠償等民事責任。

第二十九條 鑒定機構應當與委托人簽訂既有建筑安全鑒定協議，并在協議約定的時間內出具鑒定文書。

鑒定的程序、方法和鑒定文書的制作，應當符合國家、行業的標準和規范，客觀、真實反映既有建筑安全狀況。鑒定機構出具的鑒定文書，是認定既有建筑安全狀況的依據。鑒定機構及其鑒定人員對其出具的鑒定文書負責。

經鑒定為危險既有建筑的，鑒定機構應當在向委托人出具危險既有建筑鑒定文書的同時報告區鎮人民政府、街道辦事處和市住房城鄉建設局。

第三十條 經鑒定機構鑒定為危險既有建筑的，應當按照下列規定進行治理：

(一)處理使用，適用于采取適當安全技術措施可以解除危險的既有建筑;

(二)觀察使用，適用于采取適當安全技術措施尚能短期使用，但需繼續觀察的既有建筑;

(三)停止使用，適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，且不危及相鄰建筑和影響他人安全的既有建筑;

  (四)整體拆除，適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的既有建筑。

違法建筑被鑒定為危險既有建筑的，應當依照有關法律、法規的規定立即處置。

第三十一條 經鑒定屬于達停止使用要求以上的危險既有建筑不得用于居住、出租或者作為生產經營場所。

第三十二條 市住房和城鄉建設局收到鑒定機構危險既有建筑鑒定書應當及時督促區鎮人民政府、街道辦事處及相關部門對經鑒定確定的危險房屋，按照“一房一案”的原則建立應急預案，向房屋使用安全責任人發出《危險房屋督促解危通知書》，提出處理意見和解除危險期限，并在危險房屋墻面的顯著位置設置危險房屋標志，并加強技術監測，統籌落實解除危險工作。

既有建筑使用安全責任人與既有建筑使用人不一致的，既有建筑使用安全責任人應當將危險既有建筑治理通知的內容告知既有建筑使用人。既有建筑使用人、毗連危險既有建筑的既有建筑使用安全責任人，應當配合履行危險既有建筑治理的義務。

第三十三條 危險既有建筑解危費用由既有建筑使用安全責任人承擔，法律法規另有規定的除外。

對危險既有建筑采取大修、翻建等解危措施的，可以依法提取住房公積金。涉及既有建筑共用部位、共用設施設備的修繕費用，可以申請使用住宅專項維修資金。

第三十四條 既有建筑使用安全責任人拒絕、怠于采取措施治理危險既有建筑，或者既有建筑使用人拒不配合履行危險既有建筑治理義務的，造成既有建筑出現重大險情且危及公共安全的，住房城鄉建設、公安、城市管理、市場監管、行政審批等相關部門督促指導區鎮人民政府、街道辦事處采取必要強制措施排除險情。排除險情的費用，由區鎮人民政府、街道辦事處向既有建筑使用安全責任人追償。

第三十五條 區鎮人民政府、街道辦事處應當建立既有建筑使用安全應急搶險救援組織體系，制定既有建筑使用安全管理突發事件應急搶險預案，儲備搶險救援物資和裝備器材。

第三十六條 區鎮人民政府、街道辦事處應當對遭受地震、臺風、洪澇等自然災害和火災、爆炸等事故的既有建筑進行應急檢查。

對在應急檢查中發現既有建筑存在隨時可能喪失結構穩定和承載能力、出現既有建筑坍塌等危險情形的，區鎮人民政府、街道辦事處應當立即采取設置警示標志等安全防范措施，并報告市住房和城鄉建設局；市住房和城鄉建設局應當指導督促區鎮人民政府、街道辦事處按照既有建筑使用安全管理突發事件應急搶險預案的相關規定，組織既有建筑使用人或者其他相關人員緊急撤離。

第三十七條 區鎮人民政府、街道辦事處繼續深入推進危房整治工作，根據房屋產權性質，實施多途徑解危，對成片房屋超過設計使用年限或者經鑒定為危險房屋的，優先納入棚戶區改造計劃；對直管公房、公共建筑等，產權單位主動承擔解危責任；對零散住戶的危房解危，區鎮人民政府、街道辦事處、市住房城鄉建設局、資源規劃、財政、城管、消防、公安等部門，采取簡化手續，減免相關費用等政策優惠，鼓勵既有建筑產權人進行危房加固改造、異地置換，符合相關審批條件的可原地重建等；對存在改造困難的可由政府國有企業收儲、安置，符合住房保障條件的，可落實公共租賃住房或經濟適用房，實現快速解危；對符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃的企業各類經鑒定屬D級危險建筑的，可通過政府拆遷收購、企業遷建置換、企業原地改造等途徑進行治理；對農村危房符合增減掛鉤條件，加快引導督促解危。

積極創新危險建筑解危方法。區鎮人民政府、街道辦事處應加強轄區內危險建筑治理和監督工作，督促既有建筑使用安全責任人主動承擔解危責任，落實解危措施，鼓勵推行住宅工程質量潛在缺陷保險。

第三十八條 對經鑒定為停止使用、整體拆除的危險既有建筑，可以采取下列既有建筑使用安全應急搶險措施，任何單位和個人不得阻撓：

（一）控制水、電、燃氣的供應；

（二）劃定警示區域；

（三）利用或者破損相鄰的建筑物和有關設施；

（四）依法采取的其他措施。

因應急處置損壞相鄰建筑物和有關設施的，由既有建筑所在地區鎮人民政府、街道辦事處負責組織修復或者補償。

第三十九條 市住房和城鄉建設局、市城市管理局、市資源規劃局等各相關部門嚴格依規履行既有建筑改擴建、裝飾裝修工程基本建設程序，嚴厲打擊非法建設、違規改造、擅自改變建筑用途等行為。

第四十條 既有建筑使用安全責任人、既有建筑使用人以及設計、建設、施工等單位和個人有本辦法規定的違法行為并受到處罰的，相關信息納入公共信用信息系統，按照規定實施聯合懲戒。

第四十一條 既有建筑使用安全責任人因下列原因造成事故的，應當承擔相應的民事責任或行政責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）有險不查或者損破不修的；

（二）未按規定對房屋進行安全技術鑒定的；

（三）經鑒定為明顯危險房屋而未采取有效解危措施的。

第四十二條 既有建筑使用人或者其他行為人因下列原因造成事故的，應當承擔相應的民事責任：

（一）使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或者使用性質的；

（二）使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解危措施的；

（三）行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋的。

第四十三條 鑒定機構及鑒定人員有下列情況的，應當承擔相應的民事責任或行政責任：

（一）故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失的；

（二）因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內發生事故的；

（三）因拖延鑒定時間而發生事故的。